부동산 보유세 완벽 정리 — 재산세·종합부동산세 계산법

아파트를 살 때 취득세는 신경 쓰면서, 보유하는 동안 매년 나가는 재산세와 종부세는 간과하는 경우가 많습니다. 공시가격 15억짜리 아파트를 단독명의로 보유하면 종부세만 수백만 원이 됩니다. 투자 수익률 계산에 보유세를 빠뜨리면 실제보다 수익이 과대평가됩니다.

재산세 — 모든 부동산 소유자가 내는 기본세

재산세는 6월 1일 기준 소유자에게 부과되는 지방세입니다. 1년에 두 번 나눠 냅니다.

납부 시기

• 7월: 주택분 재산세 절반 + 건축물분 재산세
• 9월: 나머지 주택분 재산세 + 토지분 재산세

주택 재산세 세율 (2025년, 공시가격 × 60% 적용)

• 6,000만 원 이하: 0.1%
• 6,000만 원 ~ 1.5억 원: 0.15%
• 1.5억 원 ~ 3억 원: 0.25%
• 3억 원 초과: 0.4%

실제 계산 사례 — 서울 마포구 공시가격 8억 원 아파트

• 과세표준: 8억 × 60% = 4억 8,000만 원
• 재산세: 약 138만 원 (누진세율 적용)
• 지방교육세 등 부가세 포함 시: 약 160만 원

종합부동산세 — 일정 금액 초과 시 추가 과세

종부세는 국세로, 매년 12월에 납부합니다. 재산세와는 별개입니다.

2025년 공제 기준

• 1세대 1주택자: 공시가격 12억 원 초과분에 과세
• 그 외(다주택자·법인 등): 공시가격 합산 9억 원 초과분에 과세

세율

• 2주택 이하 일반: 0.5%~2.7%
• 3주택 이상 또는 조정대상지역 2주택: 0.5%~5.0%

공시가격 vs 시세, 어떻게 다를까

보유세는 시세가 아닌 공시가격을 기준으로 계산합니다. 공동주택 공시가격은 보통 시세의 60~80% 수준이며, 매년 4월에 국토교통부가 공개합니다. 공시가격이 지나치게 높다고 느껴지면 이의신청 기간(공개 후 30일) 내에 이의를 제기할 수 있습니다.

절세할 수 있는 세 가지 포인트

1. 잔금일 타이밍 — 6월 1일이 분기점

6월 1일 기준 소유자에게 그해 재산세 전액이 부과됩니다. 매수자라면 잔금일을 6월 2일 이후로 조정하면 그해 재산세를 피할 수 있고, 매도자라면 6월 1일 이전에 잔금을 치르면 그해 세금을 피할 수 있습니다.

2. 부부 공동명의

종부세 공제가 각자 적용되어 1인 단독명의보다 부담이 줄어듭니다. 다만 1주택 단독명의자에게 적용되는 고령자(60세 이상)·장기보유(5년 이상) 세액공제와 비교해 어느 쪽이 유리한지 계산해봐야 합니다.

3. 공시가격 이의신청

공시가격이 과도하게 높게 산정됐다면 이의신청을 통해 낮출 수 있습니다. 인근 비슷한 조건의 아파트 공시가격과 비교해 현저히 높다면 신청을 검토해보세요.

자주 묻는 질문

Q. 재산세와 종부세를 동시에 내야 하나요?
A. 네, 종부세는 재산세를 낸 뒤 일정 금액을 초과하는 경우에 추가로 부과됩니다. 두 세금이 중복 부과되는 것을 방지하기 위해 재산세 납부액 일부를 종부세에서 공제해줍니다.

투자용 부동산을 검토할 때 연간 보유세를 수익률 계산에 포함하면 실질 수익이 달라집니다. 수익률 계산기에 재산세·종부세 추정액을 넣어보세요.