LTV 한도 완전 정복 — 지역별·주택수별 주담대 가능 금액

주택담보대출 한도를 결정하는 첫 번째 요소가 LTV(담보인정비율)입니다. LTV는 집값의 몇 %까지 빌릴 수 있는지를 정하며, 지역(투기과열지구·조정대상지역·비규제)과 보유 주택 수에 따라 크게 달라집니다. LTV 한도를 알아야 내가 준비해야 할 자기자금 규모가 보입니다.

2026년 지역별·주택수별 LTV 한도

투기과열지구 (서울 강남·서초·송파·용산 등)

• 9억 원 이하 부분: 40%
• 9억 원 초과 부분: 20%
• 15억 원 초과 아파트: 주택담보대출 자체가 금지

조정대상지역 (서울 대부분, 성남 분당 등)

• 무주택자: 50%
• 1주택자 (기존 주택 처분 조건부): 50%
• 2주택 이상 보유자: 대출 불가

비규제지역 (지방 중소도시 등)

• 무주택자·1주택자: 60~70%
• 2주택 이상: 60%

서민·실수요자 우대 LTV

무주택 세대주이고 소득·주택가격 요건을 충족하면 기본 LTV보다 높은 우대 LTV가 적용됩니다.

• 투기과열지구: 기본 40% → 우대 50%
• 조정대상지역: 기본 50% → 우대 60%
• 비규제지역: 기본 60% → 우대 80%

우대 요건: 부부합산 연소득 9,000만 원 이하, 주택가격 9억 원 이하, 무주택 세대주

LTV 한도 계산 예시

서울 조정대상지역 7억 원 아파트 (무주택자)

• 기본 LTV 50%: 3억 5,000만 원
• 서민 우대 LTV 60% 적용 시: 4억 2,000만 원
• 자기자금 최소 2억 8,000만 원 필요 (우대 기준)

서울 투기과열지구 12억 원 아파트 (무주택자)

• 9억 × 40% = 3억 6,000만 원
• 3억(초과분) × 20% = 6,000만 원
• LTV 한도: 4억 2,000만 원 (자기자금 최소 7억 8,000만 원 필요)

LTV 계산 시 주택 가치 기준

• KB시세, 감정가, 공시가격 중 낮은 금액 적용 — 공시가격이 낮으면 대출 한도 감소
• KB시세가 없는 신축·미분양 아파트는 감정평가 필요 (비용 10~50만 원 수준)
• 분양권은 분양가 기준으로 계산

주택 수 계산 — 이것도 주택에 포함됩니다

• 분양권·조합원 입주권도 주택 수에 포함
• 공유지분 주택도 포함 (지분이 소수라도)
• 주거용으로 등록된 오피스텔도 포함

주택 수를 잘못 파악하면 LTV 한도와 취득세가 크게 달라질 수 있습니다. 대출 신청 전 은행에 주택 수 확인을 먼저 요청하세요.

자주 묻는 질문

Q. LTV 한도가 나왔는데 DSR로 다시 줄어든다는 말이 무슨 뜻인가요?
LTV는 집값 기준 최대 한도이고, DSR은 소득 기준 최대 한도입니다. 두 한도를 모두 계산해 더 낮은 금액이 실제 대출 한도가 됩니다. 집값 대비 LTV 한도는 4억이지만, 소득 기준 DSR 한도가 3억이라면 3억만 빌릴 수 있습니다. LTV와 DSR을 함께 확인해야 정확한 한도를 알 수 있습니다.